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共有不動産の遺産分割 土地の評価や譲渡税問題 

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不動産の評価、売ればいくらか、は危険

遺産に不動産があり、それをどう相続配分するかが問題になります。
つまり、固定資産税評価額、路線価、公示価格、そして実勢価格と不動産の価値を表す算定方法は一つではありません。

相続税評価の場合は、家屋は固定資産税評価額で土地は路線価が基本のようです
しかし、遺産分割協議ではこの土地については「売れたらいくら?」という実勢価格が話題に上ることが多く、不動産を取得して代償分を支払う側と代償分を手にする側での意見が対立し、なかなか決着することができなくなります。

この実勢価格をどの業者に、あるいは不動産鑑定士に確認するかにもよりますが、売れたらいくら?というのは、やはり危険です
あくまで「もし売れたら」の話ですから
実際にその土地を売って分ける、いわゆる換価分割をするのでない場合は、実勢価格を話題にするのは避けた方が無難です。

 

共有不動産の問題点

被相続人名義のままで遺産分割をしないままである不動産は、相続人の共有状態ということになります。
さて共有名義の不動産では、他の共有者全員の同意を得なければ下記のことなどが実行できません。

  1. 土地が共有の場合⇒土地の利用形態・形質の変更、建築など
  2. 建物が共有の場合⇒家屋の取り壊し、大規模改造、新築への建て替えなど
  3. 共有不動産全体の売却など

たとえ親族間の共有不動産であっても、他の共有者の合意を得ずに強行することは、財産侵害になります。さらに共有者の中で相続が発生すると持ち分権利はさらに細分化・複雑化することになります。
いずれにしても共有不動産の多くは流動性・換金性に乏しく、資産としても問題があります。
なるべく早期に共有状態を解消しておくことが、将来の財産承継もしやすくなります。
なお共有不動産の分割には、「現物分割」「換価分割」「代償分割」の三つの方法があります。

詳しくはこちら ↓
blog.souzoku-yuigon.info

 

自宅の換価分割で発生する譲渡税の回避

親が亡くなって、その親が住んでいた自宅を二人の子AとBとが相続するとします。
換価分割が前提です。つまり売却してその売却代金を二人で分けるということです。

その自宅についてそれぞれ2分の1ずつの持ち分に分けてから3000万円で売却しました。それぞれ1500万円ずつを手にします。問題が生じるのは譲渡税です

まずAさんは亡くなった親と同居していました。Aさんにとってその自宅は居住用財産です。この場合1500万円の譲渡代金を受取っても居住用財産を売却した場合には3000万円の売却益までは非課税です。そのためAさんには譲渡税はかかりません。

次にBさんはどうでしょうか。Bさんにとってこの自宅は、たとえ生まれ育った家であったとしてもその自宅を出てしまえは居住用財産ではありません。親が亡くなってからそこに住んでいたという実績が無ければ、その土地建物の所有者として居住したわけではないですから居住用財産にはあたりません。
だからAさんとは違い3000万円まで非課税といったこともなく、通常なら長期譲渡として最大で売却益に対して税率20%の譲渡税(具体的には所得税・住民税)が課税されます。親がその自宅をいつ買ったかで変わってきますが、1500万円に対して最大で300万円近い課税がありえます。

ですからこのような時は換価分割ではなく、代償分割を行えばいいのです。

「Aは自宅を相続する。その代わりにAはBに1500万円を支払う。」

Aは自宅を3000万円で売却しますが、譲渡税はゼロ。その3000万円から1500万円をBに相続の代償金として払えばいいのです。なお実際には売却に要する手数料等や費用を考慮して代償金を決めないといけません。

 

監修

相続法務指導員 川島幸雄

相続手続き代行 埼玉県羽生市の身近な相続・遺言相談室
相続問題解決の埼玉県羽生市の身近な相続・遺言相談室を運営中。
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