相続手続きに関してプロの覚え書き

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不動産の相続手続き 期限は?ローンの返済は?

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不動産の相続手続き(遺産分割)を放っておくと大変?

亡くなった方が、不動産(土地・建物)を所有していた場合、どうなるのでしょうか?
また相続手続きに期限があるのでしょうか?という質問をよく受けます。

結論としては期限はありません。相続手続きをいつまでにしなければいけないということはないのです。
相続に関して言えば、相続税の申告については、亡くなった日から十カ月以内という期限があるだけで、相続税を納めるケースが稀な今の税法では、あまり該当するケースはありません。

さて問題は、不動産の相続登記です。

つまり亡くなった方の名義の不動産は、遺言書がない以上、遺産分割協議をして亡くなった方の名義から、相続人の名義に変更しなければなりませんが、それを行わないとどのよう問題が生ずるのでしょうか?

まず、不動産の名義は相続手続きをしない限り、亡くなった方のままですが、相続が発生した瞬間から所有権そのものは亡くなった方から、相続人に移行します
これは自然発生です。
死んだ人間に権利はありませんから、所有権は生きている相続人に引き継がれます。
法定相続人が一人なら、その方の所有に、複数ならその相続人全員の共有物となります
そして相続人全員が自分の持ち分を登記することもできますし、どなたか一人の所有として、相続人全員の合意があれば、そのように登記をすればよいことです。
また全員が持ち分をもったままの共有登記を一人の相続人だけで行うこともできます。これは共有物の保存行為となるからです。また相続人の債権者も債権者代位権により共有登記を申請することができます。またこの共有権は譲渡することもできますし、債権者から差し押さえをすることもあります

 

不動産の遺産分割協議成立後はただちに登記

遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割前の共有は解消し、相続人のどなたかの単独所有または新しい共有となります。この分割は相続開始のときにさかのぼって効力を生じます。(民法909条)
したがって、最初から分割してあったのと同様となります

また、遺産分割協議で、不動産を売却、あるいは一人の相続人が全部を相続し、他の相続人に金銭を支払う代償分割という方法もあります
また遺産分割協議が成立したら、ただちにその旨の登記をしましょう。共有持ち分の二重処分の可能性があります

(石原豊昭著「財産相続なんでも事典」より)

 

ローン返済中の不動産の分割

被相続人の財産のうち、不動産があり、なおかつその不動産がローン返済中というものがあります
要するに不動産を相続することになったものの、ローンという債務も相続し、支払い続けなければならないということです。

ただ不動産の場合は債務者であった被相続人が担保のため生命保険に入っていたケースが多く、死亡によって保険で保証され、債務がなくなる場合があります。
逆に、大震災などでローン返済中のマンションが壊れ、無価値になった場合でも、抵当物に関係なく背負った債務は消えません。

つまり、債務は抵当物だけに付着しているものではないのです。
債務そのものは独立しています。あくまでローンの担保として不動産に抵当権がついているということです。

またローンの債務はマイナスの遺産として相続人全員が相続分に応じて承継します
債務一般については、法定相続分と異なる債務の分割は債権者に対抗できません
例えば債務だけを勝手に無資力者に配分して、他の者は支払いを逃れるというわけにはいきません。
ただし、実際にはローンが不払いとなれば、まずローンの債権者に組まれた抵当物件の処分があるはずです。その処分でローンが完済になれば、他の相続人には波及しないのが普通です。

(弁護士石原豊昭著「財産相続なんでも事典」より)

監修

相続法務指導員 川島幸雄

相続手続き代行 埼玉県羽生市の身近な相続・遺言相談室
相続問題解決の埼玉県羽生市の身近な相続・遺言相談室を運営中。
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